L’article traite de l’évolution jurisprudentielle concernant le loyer commercial binaire, un système de loyer combinant une partie fixe (loyer minimum garanti) et une partie variable liée au chiffre d’affaires du locataire. Ce modèle est couramment utilisé dans les baux commerciaux pour adapter le loyer aux performances économiques du locataire.
Points clés abordés :
- Principe du loyer binaire :
- Le loyer binaire inclut un minimum garanti (loyer fixe) perçu par le bailleur, auquel s’ajoute une part variable dépendant du chiffre d’affaires.
- Ce mécanisme est avantageux pour les bailleurs, car il garantit un revenu minimal tout en permettant de profiter de la croissance du locataire.
- Fixation judiciaire du loyer renouvelé :
- Les parties établissant un loyer binaire excluent généralement la fixation judiciaire du loyer à la valeur locative lors du renouvellement.
- Toutefois, une volonté commune d’inclure cette possibilité peut être déduite soit du contrat lui-même, soit d’éléments extérieurs.
- Extension du rôle du juge :
- Dans un arrêt de la Cour de cassation du 30 mai 2024 (SCI Nice Cimiez c/ Sté Monoprix exploitation), la Haute Juridiction a élargi les prérogatives du juge pour fixer le loyer lors du renouvellement.
- Lorsque des indices dans le contrat ou des circonstances extérieures montrent une volonté implicite des parties, le juge peut intervenir pour déterminer le loyer renouvelé selon la valeur locative.
Conclusion :
Cette décision marque une avancée notable en matière de baux commerciaux. Elle renforce le rôle du juge dans la régulation des loyers binaires, offrant une garantie supplémentaire pour le locataire tout en réaffirmant l’importance de la rédaction claire et précise des clauses de loyer dans les contrats de bail commercial.
Précision : Cet article est un résumé de l’analyse juridique publiée par Me Ghislain Darriet. L’article original est accessible sur le site suivant : https://consultation.avocat.fr/blog/ghislain-darriet/article-2968008-loyer-commercial-binaire-le-role-du-juge-pour-fixer-le-loyer-de-renouvellement-est-etendu.html.
