Dans un arrêt du 11 janvier 2024, la Cour de cassation a décidé qu’un congé accompagné d’une offre de renouvellement incluant des modifications substantielles (autres que le prix) équivaut à un refus de renouvellement. Cette requalification oblige le bailleur à verser une indemnité d’éviction au locataire, conformément à l’article L145-14 du Code de commerce.
Principaux points abordés :
- Droit au renouvellement du bail commercial :
Le renouvellement d’un bail commercial donne naissance à un nouveau contrat dont les clauses doivent être identiques au bail précédent, sauf accord contraire sur des modifications spécifiques. - Modifications substantielles = refus de renouvellement :
La décision de la Cour découle d’un cas où le bailleur avait proposé des modifications importantes (ex. modification des lieux loués ou des obligations du locataire). Ces changements ont été considérés comme une dénaturation du bail initial. - Principes juridiques sous-jacents :
- La force obligatoire des contrats (article 1103 du Code civil) impose le respect des termes d’un contrat, sauf accord mutuel.
- Les dispositions spécifiques aux baux commerciaux (articles L145-8, L145-9 et L145-14 du Code de commerce) protègent le locataire en exigeant que l’offre de renouvellement respecte les conditions initiales.
- Impact de l’arrêt :
Cet arrêt est protecteur pour les locataires, empêchant les bailleurs de contourner leurs obligations via des modifications substantielles. Il impose aux bailleurs une prudence accrue pour éviter le paiement d’une indemnité d’éviction.
Conclusion :
Cette décision renforce la stabilité contractuelle et la protection des locataires. Les bailleurs doivent veiller à respecter strictement les termes du bail expiré lors d’un renouvellement pour éviter des litiges coûteux.
Précision importante : Cet article constitue un résumé d’un article publié sur le site Village Justice, accessible à cette adresse : https://www.village-justice.com/articles/bail-commercial-effet-conge-avec-offre-renouvellement-des-clauses-differentes,51624.html.
L’article original, rédigé par le même auteur, aborde de manière approfondie la problématique des congés accompagnés d’une offre de renouvellement modifiée dans le cadre des baux commerciaux.
